Avvocato per sfratti, locazioni e condominio a Roma

Lo sfratto per morosità si avvia con l'intimazione di sfratto e la contestuale citazione per la convalida, notificate all'inquilino che non paga il canone; il procedimento di convalida non richiede la mediazione preventiva. Alla prima udienza, se l'inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio. Nelle locazioni abitative l'inquilino può sanare la morosità pagando in udienza canoni, oneri, interessi e spese, oppure chiedere un termine di grazia fino a novanta giorni, possibilità concessa non più di tre volte in quattro anni. Se l'inquilino si oppone con motivi seri, il giudizio prosegue con rito ordinario, ma il giudice può comunque emettere un'ordinanza di rilascio. Ottenuto il titolo, si notificano precetto e preavviso di rilascio e l'ufficiale giudiziario procede con l'esecuzione. A Roma i tempi dipendono molto dal carico degli uffici: conviene agire presto.

Le delibere dell'assemblea contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate davanti al Tribunale entro trenta giorni, come prevede l'art. 1137 del codice civile. Il termine decorre dalla data dell'assemblea per i condomini presenti che hanno votato contro o si sono astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Il condominio è materia di mediazione obbligatoria: prima della causa occorre depositare la domanda di mediazione presso un organismo, e il deposito, se avviene entro i trenta giorni, impedisce la decadenza. Le delibere nulle, per esempio quelle con oggetto impossibile o illecito o che incidono sui diritti dei singoli sulle parti di proprietà esclusiva, possono invece essere contestate senza limiti di tempo. Poiché la distinzione tra delibera annullabile e delibera nulla decide se il termine è già scaduto, conviene far esaminare il verbale da un legale appena lo si riceve.

Se la casa acquistata presenta vizi che la rendono inidonea all'uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno, secondo gli articoli 1490 e seguenti del codice civile. I termini sono stretti: il vizio va denunciato al venditore entro otto giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna. Se invece i difetti derivano da lavori di costruzione o ristrutturazione, si applicano le regole dell'appalto: denuncia entro sessanta giorni e azione entro due anni dalla consegna dell'opera. Per i gravi difetti che compromettono la solidità o la funzionalità dell'edificio, l'art. 1669 prevede la responsabilità del costruttore per dieci anni dal compimento dell'opera, con denuncia entro un anno dalla scoperta. Il primo passo utile è una perizia tecnica che documenti i vizi e la loro origine.